2026年1月，上海二手房成交22834套，创下近五年同期最高纪录，连续三个月稳定在2.2万套以上，同比增幅达24.18%。这一数字不仅远超市场预期，也打破了过去两年“以价换量”的低迷局面。挂牌量持续下降至约14.51万套，成交周期缩短至114天，议价空间收窄至1%-2%，部分热门房源甚至出现加价成交。种种迹象显示，市场正从深度调整中逐步复苏。
这波回暖背后有多重因素推动。自2025年下半年起，一系列政策陆续落地，为市场注入确定性。例如，2025年8月的“沪六条”放宽了外环外限购，释放了大量刚需购买力；9月推出的“好房子”新政鼓励提升住宅品质，间接激活改善型置换链条。进入2026年，政策红利进一步兑现：个人出售未满两年住房的增值税税率从5%降至3%，首套房公积金贷款利率下调至2.6%，商业贷款利率普遍跌破3%，月供压力显著减轻。国家还将居民换购住房个税退税政策延续至2027年底，增强了“卖旧买新”的信心。一位浦东的房产中介表示，许多客户看到税费节省后立即决定出手。
金融支持也在同步跟进。2026年2月初，浦东、静安、徐汇三区启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，建行提供专项信贷支持。这一模式盘活了存量房源，也为房东提供了快速退出通道，尤其利好中小户型、产权清晰的房源。供需关系因此悄然变化——挂牌量连续9个月下降，市场从“买方主导”逐步转向“供需平衡”。
需求端的释放同样不可忽视。2026年1月成交中，总价300万元以下房源占比接近一半，刚需成为主力。部分板块购房门槛已回落至2016年水平，长期观望的群体开始入场。“卖一买一”的置换链条被激活，带动500万至1000万元的改善型需求逐步释放。一位在徐家汇看房的购房者表示：“房价回调到位，利率又低，现在买比三年前月供还少。”
