租房的网友大概率都遇到过退租时的纠纷。平日里和房东相处和睦，但等到退房交接时，矛盾可能瞬间爆发。最让人头疼的一句话莫过于“退租要把房子恢复如新”。住了十几年的老房子，正常居住难免有磨损老化，这到底算不算租客的责任？“恢复原状”的边界到底在哪里？是全屋换新还是只修复人为损坏？
近日，上海市长宁区人民法院宣判了一起租房纠纷案，引发了广泛关注。2006年6月，租客张先生与房东刘女士签订房屋租赁合同，约定张先生承租房屋居住使用，租期一年，保证金11600元。合同中明确写了两条关键条款：租赁期满，房屋需恢复房屋交接时现状；因租客使用不当、人为原因造成的房屋、设备损坏，由租客赔偿。
一年租期到期后，双方没有续签书面合同，但张先生一直正常居住，这一住就是整整18年，直到2024年7月才正式退租。租住期间，张先生对房屋做了两处改动：将原本的白色墙体重新粉刷成黄色，并将原始三室户型改造隔断成了四室。
在退房交接时，房东刘女士提出了严苛的恢复“原状”要求，几乎等同于全屋翻新：拆除隔断，恢复原始三室户型；修复墙体漏水损坏，全屋刷回白色；地板、灶台全部换新。租客张先生不能接受，双方未能达成一致，刘女士遂诉至法院，要求张先生赔偿房屋修复费用14万余元及房屋空置损失10万余元，并要求其承担逾期支付租金违约金5,000元。
张先生辩称，其是在刘女士允许的情况下进行了装修改造，墙壁发霉系房屋外墙渗水所致，与其无关；除第三卧室地板为长期使用办公椅滑轮磨损所致，其余地板、灶台损坏均属于自然损耗，不应由其承担修复责任；房屋空置系受市场行情影响及刘女士自身原因所致，不同意赔偿空置损失。张先生还提起反诉，要求刘女士退还房屋押金。